Warum Immobilien als Investment?
Immobilien gelten als eine der stabilsten Anlageformen und sind besonders für langfristige Investments attraktiv. Sie bieten nicht nur Wertsteigerungspotenzial, sondern auch Möglichkeiten zur passiven Einkommensgenerierung durch Mieteinnahmen.
Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage:
- Langfristiger Vermögensaufbau: Immobilien können an Wert gewinnen und als Altersvorsorge dienen.
- Mieteinnahmen: Regelmäßige Einkünfte zur Finanzierung der Immobilie.
- Steuervorteile: Abschreibungen und Werbungskosten reduzieren die Steuerlast.
- Inflationsschutz: Sachwerte wie Immobilien verlieren weniger an Wert als Geldanlagen.
Mögliche Nachteile:
- Hohe Einstiegskosten: Eigenkapital ist oft erforderlich.
- Verwaltungsaufwand: Mietersuche, Instandhaltung und Verwaltung können zeitintensiv sein.
- Marktrisiken: Immobilienpreise sind nicht immer stabil.
Wie fange ich an? Die wichtigsten Schritte
1. Finanzielle Vorbereitung & Budgetplanung
Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du deine finanzielle Lage genau analysieren:
- Wie viel Eigenkapital hast du?
- Wie hoch kann deine monatliche Rate sein?
- Welche Kredite und Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
(Tipp: Erstelle eine Excel-Tabelle zur Budgetplanung)
Zusätzlich solltest du auch beachten wie deine aktuelle Wohnsituation ist. Wohnst du aktuell im Eigentum oder bist du Mieter? Hier erfährst du ob lieber deine Wohnung mieten oder kaufen solltest.
Falls du deine Kreditrate für deinen Immobilienkauf berechnen möchtest, nutze gerne unseren Tilgungsrechner.
2. Welche Kreditwürdigkeit ist erforderlich?
In Österreich setzen Banken bestimmte Anforderungen an die Kreditwürdigkeit, um eine Immobilienfinanzierung zu gewähren. Zu den wichtigsten Kriterien gehören:
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises, in manchen Fällen sogar mehr (Fällt ab Sommer 2025 weg). In der Regel sollte man aber immer ein Eigenkapital-Polster haben.
- Einkommensnachweise: Stabile Einkünfte sind essenziell, in der Regel sollte die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35-40 % des Nettoeinkommens ausmachen.
- Arbeitsverhältnis: Unbefristete Arbeitsverträge werden bevorzugt, Selbstständige müssen oft umfangreiche Nachweise über ihre Einkünfte erbringen.
3. Rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf in Österreich
- Grundbucheintrag: Jeder Immobilienkauf muss im Grundbuch eingetragen werden.
- Nebenkosten: Dazu gehören Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises), Notargebühren, Maklerprovisionen und Eintragungsgebühren. (Insgesamt besagt die Faustregel ca. 10% des Kaufpreises)
- Mietrechtsgesetz: Falls du die Immobilie vermieten möchtest, sind bestimmte Regelungen zu beachten, insbesondere hinsichtlich Mietzins und Kündigungsfristen.
- Wohnbauförderungen: In manchen Bundesländern gibt es staatliche Förderungen, die helfen können, den Kauf zu finanzieren.
4. Marktanalyse & Standortwahl
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie. Achte auf:
- Wirtschaftswachstum & Infrastruktur
- Mietnachfrage & Bevölkerungsentwicklung
- Preisentwicklung der Immobilien & der Mietpreise
Konkretes Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung in Salzburg
Ein Beispiel für eine Investition in eine Immobilie in Salzburg:
- Objekt: 2-Zimmer-Eigentumswohnung in zentraler Lage
- Kaufpreis: 350.000 €
- Eigenkapital: 70.000 € (20 %)
- Finanzierung: 280.000 € mit 25 Jahren Laufzeit und 3 % Zinsen
- Monatliche Kreditrate: ca. 1.330 €
- Mögliche Mieteinnahmen: 1.200 € pro Monat
- Nebenkosten (Grundsteuer, Instandhaltung, Verwaltung): 150 €
Dadurch ergibt sich eine annähernd kostendeckende Finanzierung, mit der langfristig Vermögen aufgebaut werden kann.
Welche Risiken gibt es & wie kann man sie minimieren?
- Marktschwankungen: Immobilie nicht überteuert kaufen, Standort langfristig analysieren.
- Zinserhöhungen: Feste Zinssätze sichern oder Sondertilgungen planen.
- Mietausfälle: Bonität der Mieter prüfen, Mietausfallversicherungen nutzen.
- Laufende Kosten absetzen: Unter manchen Bedingungen kannst du einen Teil der Kosten (z.B.: Teil der Zinsen oder Aufwendungen für Renovierungen) steuerlich absetzen.
Alternative: Investition in Immobilien-Aktien & REITs
Nicht jeder möchte oder kann direkt eine Immobilie kaufen. Eine Alternative sind Immobilienaktien oder Real Estate Investment Trusts (REITs).
Unterschied zwischen Immobilienkauf und Immobilienaktien/REITs (H3)
| Kriterium | Immobilienkauf | Immobilienaktien & REITs |
| Kapitalbedarf | Hoch (Eigenkapital erforderlich) | Gering (schon ab wenigen Euro möglich) |
| Rendite | Langfristige Wertsteigerung & Mieteinnahmen | Dividenden & Kurssteigerungen |
| Risiko | Marktschwankungen, Mieterausfall | Aktienkurs-Schwankungen, Marktrisiken |
| Flexibilität | Niedrig (hohe Transaktionskosten) | Hoch (jederzeit handelbar) |
| Verwaltungsaufwand | Hoch (Instandhaltung, Vermietung) | Gering (durch Fondsmanager verwaltet) |
Für junge Investoren mit weniger Kapital oder für eine Diversifikation des Portfolios sind Immobilienaktien und REITs eine gute Alternative.
Fazit: Immobilien als Investment – Lohnt es sich?
Für junge Investoren kann Immobilienbesitz eine lukrative Möglichkeit sein, langfristig Vermögen aufzubauen. Wichtig sind eine solide Planung, finanzielle Vorbereitung und eine durchdachte Strategie. Wer Risiken minimiert und den Markt versteht, kann erfolgreich in Immobilien investieren. Alternativ bieten Immobilienaktien und REITs eine flexible Möglichkeit, vom Immobilienmarkt zu profitieren. Hier findest du weitere Möglichkeiten dein Geld anzulegen & zu investieren.
